Il nostro inquilino smette di pagare?

 

Avvocato Alessandra Coduti

Oggi parliamo di cosa conviene fare, passo dopo passo, quando il nostro inquilino smette di pagare l’affitto.

Può capitare, nonostante tutte le precauzioni che si prendono nella fase di selezione dell’inquilino, che ad un certo punto intervengano situazioni che non era possibile prevedere, perché non sono effettivamente prevedibili (come la perdita del posto di lavoro, il fallimento dell’azienda ecc..), che lo portano a smettere di pagare l’affitto.

Cosa fare in questi casi?

 

Ne parliamo con Alessandra Coduti, avvocato iscritto all’Ordine degli Avvocati di Milano dal 23.10.2014, titolare del suo studio legale sito in Monza (MB), via Carlo Prina n. 18.
L’avv. Alessandra Coduti si occupa esclusivamente di diritto civile, ed in particolare di locazioni e sfratti, oltre a controversie condominiali, diritti reali, sinistri stradali e diritto di famiglia.
Ha un blog dedicato a questo settore: https://alessandracoduti.blogspot.com/

Un proprietario viene a riferirci che il suo inquilino ha smesso di pagare. Cosa può fare?

Se ci si trova con l’inquilino che non paga, si può inizialmente tentare di risolvere la questione in maniera bonaria, inviando un sollecito di pagamento a mezzo raccomandata o una PEC.
Se il sollecito rimane senza riscontro, non c’è altra strada che dare corso al procedimento di sfratto
Si può dare corso al procedimento di sfratto per morosità quando si verifica una delle seguenti ipotesi:

• l’inquilino non paga anche una sola rata di canone di locazione e sono trascorsi 20 giorni dalla scadenza.
• l’inquilino non paga le spese condominiali alle relative scadenze, per un ammontare pari a due mensilità di canone di locazione.

Occorre, quindi, contattare un avvocato e conferirgli mandato, portandogli il contratto di locazione registrato e il conteggio della morosità maturata.
L’avvocato poi penserà a tutto e manderà avanti la procedura.

I proprietari generalmente agiscono con sollecito quando l’inquilino smette di pagare?

Non sempre.
I proprietari, generalmente, quando l’inquilino smette di pagare vivono una comprensibile situazione di sconforto.
Come sai meglio di me, molto spesso le persone che hanno qualche immobile di proprietà lo hanno ereditato dai genitori, i quali hanno investito i risparmi di una vita per lasciare una fonte di rendita ai propri figli, sì da garantire loro una situazione di serenità economica.
Sono persone che, quindi, da sempre hanno concesso questi appartamenti in locazione e da sempre, nel pianificare la loro vita e nello stabilire le spese da affrontare, tengono legittimamente conto delle somme che percepiscono a titolo di canoni di locazione.
Quando capita che a un certo punto i loro inquilini, che magari hanno sempre rigorosamente pagato alle scadenze pattuite, smettono di pagare, vivono comprensibilmente una sorta di panico, sentendosi mancare il terreno sotto i piedi.
Infatti, da una parte sono preoccupati perché di punto in bianco si è azzerata una fonte di rendita sulla quale avevano fatto affidamento, dall’altra sanno che per risolvere questa situazione devono rivolgersi a un avvocato e, quindi, sostenere delle spese in un momento in cui magari avrebbero preferito evitarlo, proprio a causa della diminuzione delle entrate per il mancato pagamento da parte dell’inquilino dei canoni di locazione.
Non ultimo, poi, hanno il terrore che, anche se inizieranno la procedura di sfratto, non riusciranno mai a rientrare nel possesso del proprio immobile o ci vorranno anni e anni per ottenerlo.
Spesso sento dire dai proprietari “avvocato, ma io ho sentito che non li manderemo mai via, dicono tutti che non riavrò mai indietro casa mia, non è che spendo soldi e basta?”

Ed è così?

Assolutamente no.
La procedura di sfratto non è certamente una procedura che porta alla liberazione dell’immobile dall’oggi al domani, ci vuole un po’ di pazienza, si deve mettere in conto di impiegare mesi prima di rientrare nel possesso dell’immobile, ma di certo non diversi anni come spesso si sente dire.
Una cosa è certa: prima si incomincia e meglio è.
Parola d’ordine: RAPIDITÀ.
Quando un inquilino comincia a non pagare, procrastinare l’inizio della procedura di sfratto è la cosa peggiore che si possa fare.
Infatti:

• se l’inquilino non è più in grado di pagare (perdita del lavoro ecc…), difficilmente riprenderà a versare il canone corrente oltre al pregresso non pagato;
• senza promuovere l’azione di sfratto, difficilmente l’inquilino rilascerà spontaneamente l’immobile;
• aumenta mese dopo mese la morosità accumulata e il periodo in cui il proprietario si trova ad avere l’immobile occupato senza percepire alcunché e dovendosi, peraltro, fare carico in toto anche delle spese condominiali;
• senza l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità emessa dal Giudice, il proprietario dovrà continuare a inserire nella dichiarazione dei redditi i canoni di locazione non percepiti.

Il proprietario può sperare di riuscire a recuperare il proprio credito?

Se l’inquilino è in precarie condizioni economiche, nell’immediato probabilmente no.
Però può accadere, e accade davvero più spesso di quanto si possa immaginare, che trascorso qualche anno dallo sfratto l’ex inquilino si sistemi e trovi un nuovo lavoro.
A quel punto si può procedere a pignorare lo stipendio nei limiti di legge.
Infatti, nell’ambito del procedimento di sfratto, unitamente all’ordinanza di convalida, si può richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo per tutti i canoni di locazione scaduti e per tutti quelli che scadranno fino all’effettivo rilascio dell’immobile, oltre alle spese legali.
Conviene sempre richiedere l’emissione di questo decreto ingiuntivo, in quanto poi si hanno dieci anni di tempo per monitorare la situazione dell’ex inquilino e, quando scopriamo che ha trovato un lavoro e/o acquistano un immobile, si inizia l’azione esecutiva di recupero forzoso del credito, che consente di recuperare anche le spese legali affrontate per il procedimento di convalida dello sfratto.

Quindi che consigli possiamo dare ai nostri lettori per scegliere l’avvocato a cui rivolgersi?

Come per tutti i settori conviene affidarsi a chi si segue abitualmente questa materia, per avvalorare questo possono aiutare eventuali pubblicazioni di settore del professionista stesso.

L’intervista all’Avv. Alessandra Coduti é stata realizzata con la collaborazione di Carlo Apostoli