Cose che devi assolutamente sapere per Registrare il Contratto di Locazione

In questo articolo troverai tutte le principali informazioni per registrare in sicurezza un contratto di locazione e scegliere il modo più adatto a te.

Ecco di cosa parleremo:

1. Quanto tempo ho per registrare un contratto di locazione?
2. In quanti modi posso registrare un contratto di locazione?
3. La registrazione presso lo sportello dell’agenzia delle entrate
4. La registrazione telematica dell’agenzia delle entrate
5. La registrazione tramite un professionista abilitato
6. La registrazione contratto locazione online attraverso un servizio web abilitato
7. Le spese per la registrazione del contratto di locazione
8. La registrazione del contratto di locazione con cedolare secca
9. La registrazione del contratto di locazione con il regime Irpef
10. La registrazione di un contratto di locazione a canone concordato
11. Quali sono gli errori più comuni di un’errata registrazione
12. I rischi di una errata registrazione o della registrazione senza l’assistenza di un esperto
13. Come scegliere il metodo più adatto a te per registrare un contratto di locazione in tutta sicurezza.

Quanto tempo ho per registrare un contratto di locazione?

La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza se anteriore.

In quanti modi è possibile registrare un contratto di locazione?

• Recandosi in uno degli uffici dell’agenzia delle entrate compilando tutta la modulistica ed avendo pagato le eventuali imposte. (Per chi possiede almeno 10 immobili non è possibile effettuare registrazioni presso gli uffici dell’agenzia delle entrate).
• Utilizzando i servizi telematici dell’agenzia delle entrate.
• Attraverso un professionista abilitato.
• Attraverso un servizio Web abilitato (con o senza assistenza di un esperto in locazioni, ti chiedo di prestare attenzione a questa distinzione perché viene spesso sottovalutata dai proprietari che si trovano a dover gestire delle successive problematiche. Questo argomento verrà approfondito nell’articolo.)

La registrazione presso lo sportello dell’agenzia delle entrate.

Per registrare un contratto presso l’ufficio dell’agenzia delle entrate devi prima preparare una serie di adempimenti, eccoli:

• almeno 2 copie originali del contratto (o in alternativa una originale e una copia)
• il modello RLI debitamente compilato;
• le marche da bollo (con data di emissione non successiva alla data di stipula);
• Occorre 1 marca da bollo da 16 Euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe;
• la ricevuta del pagamento delle imposte di registro pagata con F24 Elementi identificativi. (Nel caso di opzione per la Cedolare Secca non ci sarà la ricevuta di pagamento delle imposte di registro in quanto non dovute)
•  

Ti consiglio di verificare prima tutti i documenti per evitare di dover tornare più e più volte allo sportello dell’agenzia delle entrate.

La burocrazia purtroppo non aiuta e il rischio di perdere molto tempo è elevato.

La registrazione telematica dell’agenzia delle entrate.

Per registrare telematicamente un contratto di locazione occorre registrarsi prima a Fisconline/Entratel e successivamente effettuare la registrazione attraverso l’applicazione RLI. Purtroppo è esattamente uno strumento complesso da utilizzare, specialmente per i non addetti ai lavori. La possibilità di commettere degli errori è alta. Nei prossimi paragrafi farò alcuni esempi sui possibili errori e sulle conseguenze.

La registrazione tramite un professionista abilitato.

In questo caso la procedura è del tutto simile a quella presso lo sportello dell’agenzia delle entrate. Il professionista (commercialista, agente immobiliare, ecc) raccoglierà da te la documentazione necessaria e provvederà per te ad effettuare la registrazione del contratto di locazione. Una volta effettuata la registrazione riceverai la ricevuta ufficiale rilasciata dall’agenzia delle entrate.

In questo caso è bene prestare attenzione al professionista a cui ci si rivolge. Consiglio di verificare prima le sue reali competenze in materia di locazioni.

Alcuni professionisti generalisti (chi non si occupa solo di locazioni) potrebbero non essere aggiornati con le ultime normative e non registrare correttamente il tuo contratto.

Successivamente (anche dopo qualche anno) potresti ricevere delle sanzioni o peggio ancora vederti contestare il contratto con il rischio di trasformazioni del contratto stesso e/o riduzioni del canone)

La registrazione contratto di locazione online utilizzando un servizio Web abilitato (con o senza l’assistenza di un esperto in locazioni)

Sul Web puoi trovare molti servizi che ti permettono di registrare un contratto di locazione. Non tutti però sono uguali.

Chi vive a pane e locazioni sa perfettamente che di servizi per la registrazione web ce ne sono tanti ma è possibile dividerli in due grandi famiglie:

• Servizi di registrazione web SENZA assistenza di un esperto in locazioni (non parlo del numero verde dell’assistenza generica). Questi servizi sono dedicati al proprietario esperto in locazioni e che conosce perfettamente la materia. Servizio dedicato ai proprietari esperti e sempre aggiornati con le ultime normative.
• Servizi di registrazione web CON assistenza di un esperto in locazioni. Questi servizi sono dedicati al proprietario che non ha tempo da perdere e che preferisce avere la sicurezza di un esperto in locazioni. Servizio destinato ai proprietari che non hanno il tempo per conoscere tutta la normativa del settore delle locazioni.

Non preoccuparti perché parlerò meglio di questa differenza nell’ultimo paragrafo dell’articolo, dove ti aiuto a scegliere il servizio di registrazione più adatto a te.

Come ti ho anticipato nei punti precedenti la registrazione di un contratto di locazione è un’operazione di per sé semplice che può generarti dei grossi problemi se non viene fatta con il supporto di un esperto in locazioni.

Ho fatto questa specifica perché spesso il paragone tra i vari servizi viene fatto solo basandosi sul prezzo mentre sarebbe opportuno verificare prima in cosa consiste realmente il servizio.

Cerco di essere più preciso: il fatto di avere in mano la ricevuta telematica di per se non significa che il tuo contratto è stato registrato correttamente, significa solo che è stato registrato.

Potenzialmente i dati inseriti in fase di registrazione possono non corrispondere alla tipologia di contratto oppure non rispettare le normative previste. Per questo motivo ti invito a continuare nella lettura, nei paragrafi successivi affronterò meglio l’argomento.

Ecco cosa verificare per scegliere il servizio web per la registrazione di un contratto di locazione.

• se è un intermediario accreditato a registrare presso l’agenzia delle entrate;
• se viene offerto un servizio di consulenza telefonica da parte di un esperto in locazioni (non parlo del call center che ti spiega come inserire i dati, parlo di un professionista esperto in locazioni che sappia consigliarti come registrare il contratto e all’occorrenza consigliarti come modificarlo);
• la modalità di inserimento dei dati (devi inserire manualmente i dati oppure vengono inseriti automaticamente con l’invio del contratto e dei documenti?);
• La modalità di pagamento ed eventuale rimborso;
• La copertura assicurativa della società che registra per te il contratto.

Le spese per la registrazione del contratto di locazione

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Non sono dovuti nel caso di opzione per il regime di cedolare secca.

L’importo può variare a seconda dell’immobile locato e della tipologia di contratto.

L’imposta di bollo da corrispondere per ogni copia registrata è pari a 16 Euro ogni 4 facciate del contratto di locazione, ogni 100 righe.

L’imposta di registro varia in base alla tipologia di immobile e alla tipologia di contratto.

• FABBRICATI AD USO ABITATIVO: 2% del canone annuo (da corrispondere ogni annualità)
• FABBRICATI STRUMENTALI (soggetti passivi IVA): 1% del canone annuo
• FABBRICATO STRUMENTALE (altri casi): 2% del canone annuo

Per le registrazioni dei contratti di locazione a canone concordato, per gli immobili che si trovano nei “Comuni ad alta densità abitativa” è prevista una riduzione del 30% dell’imposta di registro. Per il calcolo va considerato quindi il 70% del canone annuo.

Per il versamento della prima annualità in fase di registrazione del contratto di locazione, l’imposto non può essere inferiore a 67 Euro.

Se nel contratto (non in cedolare secca) è prevista la figura del Garante, deve essere corrisposta un’imposta dello 0,5% calcolata sulla prima durata contrattuale con un importo minimo di 200 Euro.

Chi decide di pagare le imposte in un’unica soluzione per l’intero periodo (2% del corrispettivo complessivo per l’intera durata del contratto) in fase di prima registrazione ha diritto ad uno sconto pari alla metà dell’interesse legale moltiplicato per le annualità.

La registrazione del contratto di locazione con il regime di cedolare secca.

Ricordo che la cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello Irpef.

Prevede il pagamento in misura fissa delle imposte sui canoni percepiti. Attualmente nella misura del 21% per i contratti 4+4 e del 10% per i contatti a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa.

Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o del reale godimento (ad esempio l’usufrutto) non locati nell’esercizio di impresa e solo relativamente ad immobili con categorie catastali da A1 ad A11 (con esclusione degli A10)

Il proprietario che opta per il regime di cedolare secca non deve pagare le imposte di registro e imposte di bollo.

E’ facoltà del proprietario optare per il regime di cedolare secca in fase di prima registrazione inserendo l’apposita clausola in contratto oppure esercitandola nelle annualità successive.

In caso di contitolarità l’opzione deve essere esercitata singolarmente. L’imposta di Bollo è dovuta per intero mentre l’imposta di registro è dovuta da chi non esercita l’opzione.

In caso di proroga è necessario confermare l’opzione della cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.

L’esercizio o la modifica dell’opzione della cedolare secca può essere effettuata ad ogni annualità con l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat del canone anche se previsto dal contratto.

L’opzione nelle annualità successive va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

La registrazione del contratto di locazione con il regime IRPEF

Quando decidi di registrare il contratto di locazione con il regime di tassazione IRPEF (da molti chiamato tradizionale) ti devi ricordare, come ho spiegato nei punti precedenti, che dovrai pagare le imposte di registro e le marche da bollo.

Ti ricordo che annualmente potrai applicare l’aggiornamento ISTAT nella misura del 100% per i contratti liberi e nella misura del 75% per i contratti a canone concordato.

Se hai deciso di mettere un garante nel contratto di locazione dovrai pagare anche le imposte sul garante nella misura dello 0,5% del canone annuo moltiplicato per il numero di anni del contratto nella misura minima di 200 Euro. Ad esempio per un contratto 4 anni + 4 dovrai moltiplicare lo 0,5% del canone annuo per 4.

Per quanto riguarda la tassazione, il canone che percepisci viene scontato del 5% e l’imposto fa cumulo con i tuoi redditi e viene tassato in base al tuo scaglione di reddito. Per i contratti a canone concordato, oltre al 5%, viene sottratto un ulteriore 30%.

La registrazione di un contratto di locazione a canone concordato

La registrazione del contratto di locazione a canone concordato è una delle operazioni che più frequentemente vengono sbagliate anche da professionisti o da chi utilizza i servizi web.

Sintetizzo le principali regole per poter utilizzare i contratti a canone concordato (importanti per capire come evitare gli errori!)

I contratti a canone concordato, nei quali rientrano anche i contratti per studenti fuori sede e i contratti transitori, possono essere fatti solamente rispettando le regole previste dagli accordi territoriali.

Tra le principali regole vi è l’obbligo di utilizzare i testi contrattuali previsti dall’accordo (non puoi prendere un testo e modificarlo a piacere!) e l’obbligo di far asseverare il contratto (ovvero una delle associazioni di categoria certificherà per iscritto che il tuo contratto rispetta gli accordi territoriali).

Se vuoi avere maggiori informazioni sui vantaggi del canone concordato ti consigliamo di cliccare qui

Ecco perché spesso i servizi di registrazioni offerti sul web e alcuni professionisti sbagliano.

Il mio Team si trova spesso a dover risolvere problematiche nate da errate registrazioni dei contratti a canone concordato.

Per quanto riguarda molti servizi di registrazione Web, che spesso operano a livello nazionale, il loro servizio è la registrazione di un contratto secondo dei parametri da te comunicati. Va da se che è tua la responsabilità di ciò che chiedi di registrare. (inoltre ti ricordo che la lettera di accertamento dell’agenzia delle entrate, nella quale ti chiedono di presentare l’asseverazione, arriverà a te e non a chi ti ha registrato il contratto!)

Ovviamente ci sono anche dei servizi web meglio strutturati che al posti di un numero verde per l’assistenza hanno introdotto un servizio gratuito telefonico di consulenza.

Nel primo caso l’assistenza ti spiegherà solo come inserire i dati nel software, nel secondo caso, la consulenza, sarà capace di verificare il tuo contratto e consigliarti modifiche per renderlo regolare. Questo passaggio che a molti sembra banale, è forse uno dei più importanti.

Per quanto riguarda alcuni professionisti il caso è diverso.

Il professionista dovrebbe essere quella persona che conosce perfettamente la materia delle locazioni e, prima di registrare il contratto, verifica che tutto sia regolare.

Gli errori più frequenti sono commessi da alcuni professionisti cosiddetti generalisti. Ovvero che non sono specializzati nel settore delle locazioni.

La normativa è cambiata negli ultimi anni e spesso non sono aggiornati.

Quali sono i principali errori?

Il primo è la registrazione di un contratto a canone concordato con il testo o altri parametri non conformi e la mancanza di asseverazione

Il secondo è la registrazione di un contratto a canone concordato con i parametri e il testo conformi ma senza asseverazione

Cosa si rischia?

In entrambe i casi si perdono le agevolazioni fiscali (nel caso in cui ne hai già beneficiato, può arrivarti l’accertamento dell’agenzia delle entrate con la richiesta del pagamento delle somme non dovute e relative sanzioni e interessi).

Mentre nel primo NON è possibile far asseverare il contratto.

Nel secondo caso puoi far asseverare il contratto e beneficiare

I rischi di una errata registrazione o della registrazione senza verifica specialistica del contratto.

Come avrai capito la registrazione di un contratto di locazione nasconde molte insidie.

Inoltre avere la registrazione di un contratto non significa che il contratto è stato registrato correttamente

Allo stesso modo, un contratto registrato non è necessariamente corretto.

Di seguito ti elenco alcuni dei principali rischi che corri se registri un contratto non corretto o nel modo errato.

• accertamento da parte dell’agenzia delle entrate (rischi salate sanzioni)
• contestazioni al contratto (rischi di vederti impugnato il contratto dal tuo inquilino)
• trasformazione della tipologia del contratto (ad esempio rischi la trasformazione di un contratto transitorio in un contratto 4+4)
• perdita delle agevolazioni fiscali (rischi di perdere i benefici della cedolare secca oppure di dover perdere le agevolazioni su IMU e TASI).

Questi sono solo alcuni dei rischi che puoi correre sottovalutando la fase di registrazione del tuo contratto di locazione.

Non si tratta di informazioni teoriche, io e il mio Team riceviamo ogni settimana delle richieste di consulenza per risolvere queste problematiche.
Nella maggior parte dei casi potevano essere evitate prestando attenzione alla fase di registrazione del contratto.

Come scegliere il metodo più adatto a te per registrare un contratto di locazione in tutta sicurezza.

Adesso che hai capito meglio l’importanza della corretta registrazione del tuo contratto di locazione ti aiuto a scegliere il metodo più adatto a te.

Per semplificare ho deciso di abbinare ad ogni tipo di proprietario i differenti metodi di registrazione disponibili sul mercato.

Proprietario esperto in locazione e con molto tempo a disposizione: puoi decidere di compilare tutto l’occorrente, recarti in autonomia all’agenzia delle entrate oppure utilizzare il sistema di registrazione telematica dell’Agenzia delle Entrate.

Proprietario esperto in locazione e con poco tempo a disposizione: puoi tranquillamente scegliere uno dei tanti servizi di registrazione Web che non offrono l’assistenza di un esperto in locazione ma un semplice servizio di assistenza del call center che ti aiuterà nelle procedure. In alternativa puoi anche affidarti ad un professionista generalista avendo cura di verificare tu stesso la bontà del tuo contratto e indicando in modo specifico al professionista come deve registrare il tuo contratto. Ricordati che in questo caso l’esperto in locazioni devi essere tu. Lui si limiterà a registrarlo seguendo le tue indicazioni.

Proprietario non esperto in locazioni e con poco tempo a disposizione. Questo è il caso più diffuso. Se fai parte anche tu di questa tipologia di proprietario la scelta è una sola: un servizio WEB con l’assistenza di un esperto in locazioni.

In questo caso potrai unire la comodità di poter fare tutto da casa, senza dover inserire mille dati e con la sicurezza che il tuo contratto verrà prima verificato da un esperto in locazioni e poi registrato nell’unico modo corretto.

Normalmente quest’ultimo tipo di servizio costa qualche euro in più di quelli senza l’assistenza di un esperto ma hai la serenità di affittare con sicurezza senza correre i molti rischi che ti ho elencato prima.

 

Spero di averti dato tutte le informazioni necessarie a scegliere il sistema per registrare un contratto che più rispecchia le tue esigenze

A presto

Carlo