L’importanza di avere un sistema per affittare con sicurezza

Buongiorno,

se stai leggendo questo articolo probabilmente sei un proprietario e ti sarà sicuramente utile capire cos’è e come verificare un sistema per affittare con sicurezza il tuo appartamento.

In questo breve articolo voglio condividere inoltre alcune importanti informazioni del mercato degli affitti che ho avuto modo di verificare personalmente essendo attivo da anni in questo settore (mi perdoneranno gli addetti ai lavori se non utilizzo il termine Locazione!).

La domanda di appartamenti in affitto è superiore all’offerta nelle principali città italiane e Brescia non è da meno.

Ti sarai accorto che trovare un inquilino per il tuo appartamento è abbastanza semplice.

Fai due foto al tuo appartamento, lo pubblichi su un portale gratuito, ti chiama qualche interessato, gli fai firmare un contratto scaricato da internet e lo registri all’agenzia delle entrate…e il gioco è fatto!

Oppure ti sei affidato ad un’agenzia immobiliare pensando di aver delegato a lei tutte le attività.

In entrambi i casi rischi di crearti un grosso problema o meglio, una serie di grossi problemi che ti troverai a dover gestire di persona perdendo tempo e accumulando stress.

Se questa è la tua idea di affitto ti consiglio di lasciarlo vuoto perché almeno riduci la perdita.

Ora ti svelo come opera chi affitta per professione, ovvero chi affitta per guadagnare con gli immobili.

La prima cosa da sapere è che, chi affitta da tempo ha avuto modo di affrontare la maggior parte dei problemi legati all’affitto.  A titolo di esempio esempio:inquilini che non pagano, danneggiamenti all’appartamento, sanzioni per mancati adempimenti, segnalazioni da parte degli amministratori, richieste di spese condominiali mai pagate dall’inquilino, parcelle salate dell’avvocato per la gestione dei problemi con l’inquilino e te ne potrei elencare molte altre.

La seconda cosa è legata a come, con il tempo, è riuscito a dar valore agli errori commessi e ha definito un modo di operare per evitarli o comunque ridurli al minimo.

Semplificando al massimo il concetto, questo insieme di procedure per prevenire o risolvere i problemi non è altro che un SISTEMA.

Come puoi ben capire:

• se decidi di affittare in autonomia devi applicare un sistema possibilmente con la certezza che funzioni (solo i dati storici possono confermarlo, non le parole!)
• se decidi di affidarti ad un’agenzia devi occuparti di verificare che quest’ultima abbia un sistema che garantisca il raggiungimento dei risultati (anche qui non bastano le parole ma occorrono i dati storici)

Nel primo caso dovrebbe esserti ben chiara la differenza tra affittare e affittare con sicurezza, nel secondo caso dovresti verificare direttamente con l’agenzia a cui ti affidi se avete in testa la stessa idea.

Ti stupirai nell’accorgerti come l’idea di affitto di un proprietario si discosta spesso da quella di affitto dell’agenzia.

Per la maggior parte dei proprietari affittare significa trovare un inquilino interessato a prendere in affitto il suo appartamento, che rispetti regolarmente gli accordi del contratto (tra i quali il pagamento del canone e il corretto uso dell’appartamento) e che non continui a stressarlo durante la durata del contratto.

Per molte agenzie affittare significa solo trovare un inquilino a cui piaccia uno degli appartamenti disponibili e facendo il possibile per far trovare un accordo economico tra il proprietario e inquilino.

Noti delle differenze tra i due concetti di affitto?

Ho utilizzato appositamente le parole “molte agenzie” in quanto, per fortuna, ce ne sono alcune (poche) che alla parola affitto danno lo stesso significato della maggior parte dei proprietari.

Inoltre considera che molte agenzie vedono l’affitto come attività secondaria mentre privilegiano focalizzarsi sulla vendita in quanto per loro è più remunerativa.

Ora ti fornisco le principali procedure che dovrebbe regolamentare un sistema per affittare con sicurezza.

Puoi utilizzare questo elenco per cercare il sistema più adatto ad essere utilizzato da te direttamente, per scegliere l’agenzia a cui affidare il tuo appartamento o per verificare se  a cui lo hai affidato sta facendo il tuo interesse.

Ecco le principali procedure che deve regolamentare questo sistema:

1. verifica documentale dell’immobile (dati catastali, proprietari, presenza di eventuali convenzioni, certificazioni corrette ecc. Lo sai che se il tuo appartamento è oggetto di una convenzione non può essere affittato con una procedura standard e rischi delle importanti sanzioni se sbagli?)
2. valutazione della tipologia di contratto più adatto alle esigenze del cliente (necessita di un’alta conoscenza della normativa)
3. valutazione del contratto fiscalmente più conveniente (compreso metodo per il calcolo dei canoni per i contratti a canone concordato) Se non lo hai ancora letto, qui trovi un articolo dedicato ai contratti a canone concordato a Brescia.
4. valutazione del corretto canone di mercato (sbagliare la valutazione può far avvicinare a te solo delle tipologie di inquilino ad alto rischio ma questo argomento lo approfondiremo in un’altro articolo)
5. calcolo canone concordato e asseverazione dei contratti (dal 5 giugno 2018 a Brescia sono state introdotte delle modifiche alla normativa)
6. allestimento dell’appartamento con con servizio di home staging, book fotografico professionale (se il tuo appartamento è tra i peggiori dei portali non puoi sperare che ti arrivino i migliori inquilini da selezionare per affittare con sicurezza)
7. marketing immobiliare (tecniche di pubblicazione sui portali, diffusione su social ecc)
8. gestione e profilazione delle richieste (se non vengono gestite correttamente ti si riempie l’appartamento di curiosi non realmente interessati)
9. raccolta documenti personali e di reddito
10. valutazione degli interessati (verifica dei redditi ….attenzione alle buste paga false, verifica assenza protesti e pregiudizievoli, verifica del nucleo famigliare e informazioni critiche. Forse uno dei passaggi più importanti di un sistema per affittare con sicurezza)
11. garanzia del contratto (verifica se l’interessato viene valutato positivamente dalla compagnia assicurativa che deve garantire per lui contro mancati pagamenti e  la tutela legale. Non vorrai trovarti a dover pagare costose parcelle per dare lo sfratto al tuoi inquilino?)
12. gestione del garante in contratto (per dare maggiore solidità reddituale ed avere una terza persona che risponde in solido per gli adempimenti dell’inquilino)
13. stesura e verifica del contratto di locazione in regola con l’ultima normativa
14. stesura e verifica di tutta la documentazione complementare al contratto (privacy, antiriciclaggio, verbali di consegna, scritture private, ecc)
15. sottoscrizione del contratto e della documentazione complementare
16. attivazione della polizza assicurativa a garanzia degli adempimenti dell’inquilino
17. consegna dell’immobile e sottoscrizione del verbale
18. asseverazione del contratto (nel caso di contratti a canone concordato)
19. registrazione del contratto telematica
20. inserimento in scadenziario per le annualità successive
21. rinnovi, proroghe, risoluzioni e pagamento imposte
22. aggiornamenti istat (se previsti, predisposizione del calcolo e della comunicazione)
23. consulenza legale

Queste sono le principali procedure che devono essere regolamentate da un sistema per affittare con sicurezza!

Pensa ad esempio se, in un’agenzia, ognuno esegue la stessa attività in modo differente! Quasi sicuramente alcuni passaggi verranno dimenticati, alcuni fatti male o nel modo non corretto con il risultato di trovarsi quasi certamente dei problemi.

Basta infatti trascurare solo alcune delle attività dell’elenco per rischiare di avere grossi problemi con il tuo inquilino

Spero che adesso ti sia chiaro cos’è e come verificare se la tua agenzia adotta un sistema per affittare con sicurezza il tuo appartamento.

Se vuoi approfondire l’argomento puoi prenotare una consulenza gratuita cliccando su questo link

Spero di esserti stato utile

A presto

Carlo