Ecco come un proprietario di un immobile residenziale può dare la disdetta del contratto alla prima scadenza

Una delle domande che i miei collaboratori se sentono fare spesso è: “come posso dare la disdetta al mio inquilino alla prima scadenza del contratto?”

Per questo motivo ho scritto questo articolo.

Parto con il chiarire cosa si intende per “alla prima scadenza”. Nel linguaggio comune questa frase indica ad esempio il termine dei primi 4 anni di un contratto di locazione abitativa 4 anni+4anni.

All’interno di un contratto di locazione ti sarà capitato di leggere una clausola come questa:

“Disdetta alla prima scadenza: il locatore ha facoltà di dare disdetta al presente contratto in occasione della prima scadenza contrattuale, inviando al conduttore, con almeno sei mesi di preavviso, lettera raccomandata motivata, come da art. 3 comma 1 legge 431/98.”

Si tratta della clausola che, nel contratto di locazione, ci fornisce molte informazione su quando e come un proprietario può dare la disdetta al suo inquilino alla prima scadenza contrattuale.

Infatti al contrario di quanto molti proprietari pensano, alla prima scadenza del contratto di locazione non è possibile dare liberamente la disdetta.

La legge regolamenta chiaramente i tempi e le modalità della disdetta

Partiamo dai tempi, per dare disdetta al contratto di locazione devi ricordarti di farlo almeno sei mesi prima della scadenza.

Provo a fare un esempio:

• Contratto di tipo abitativo 4+4
• Decorrenza del contratto 15 Ottobre 2018
• Prima scadenza del contratto: 14 Ottobre 2022

In questo caso il proprietario potrà dare la disdetta alla prima scadenza solamente prima del 14 Aprile 2022.

Quali sono le modalità per dare la disdetta

La prima cosa da sapere è che per dare disdetta occorre inviare al tuo inquilino una raccomandata. Non basta una scrittura privata!

Quindi se è tua intenzione inviare la disdetta al tuo inquilino alla prima scadenza non aspettare all’ultimo giorno utile.

Ho visto clienti contattare i miei collaboratori per far preparare la lettera di disdetta quando purtroppo erano già fuori tempo massimo.

La seconda cosa da tenere a mente è che non tutte le motivazioni valgono!

Infatti la legge 431/98 prevede la possibilità di dare disdetta da parte del proprietario, alla prima scadenza, solo con una delle seguenti motivazioni:

1. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3.  quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
4.  quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5.  quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6.  quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Non sono ritenute valide le disdette da parte del proprietario, alla prima scadenza contrattuale, che non riportano una delle sopraelencate motivazioni.

Inoltre è facoltà dell’inquilino controllare il verificarsi della motivazione. Nel caso di falsa dichiarazione, il proprietario sarà obbligato a versare al proprio inquilino un risarcimento in denaro in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (legge 431/1998, art.3 comma 3).

Ti aspetto nel prossimo articolo

Carlo Apostoli

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