Hai problemi con il tuo inquilino? Non è tutta colpa sua

Già mi immagino le facce stizzite di alcuni proprietari dopo aver letto il titolo di questo articolo.

Opero nel settore delle locazioni da oltre dieci anni e di situazioni problematiche nella locazione ne ho viste sicuramente di più della maggior parte di chi affitta 1 o 2 appartamenti.

Grazie a questa esperienza posso dire che spesso è il proprietario a creare i problemi quando affitta il suo appartamento.

Continuo a vedere la tua espressione di disappunto, ti chiedo di tener duro e continuare a leggere questo pezzo perché, tra poco, capirai quali sono gli errori più diffusi tra i proprietari e, forse, deciderai di non commetterli.

Adesso ti elenco alcune delle principali problematiche di chi affitta un appartamento, non ho dovuto leggerle sui giornali di settore e neppure inventarmele, ho semplicemente scritto quelle principali che il mio team si trova spesso ad affrontare con i nuovi clienti che si affidano a noi.

Ecco i problemi principali di un proprietario che affitta:

• mancato pagamento dei canoni;
• litigi con l’inquilino per il pagamento delle spese condominiali;
• continue richieste di intervento da parte del tuo inquilino;
• controversie per la contestazione di danni al rilascio dell’appartamento;
• contestazioni o accertamenti dell’agenzia delle entrate per errori nella registrazione, risoluzione o subentro;
• litigi per eseguire alcune particolari manutenzioni;
• contestazioni ai conguagli delle spese condominiali;
• problemi con la voltura tardiva dei contatori;
• ritardi nella consegna  dell’appartamento perché l’inquilino precedente uscirà dopo il termine pattuito nella disdetta;
• mesi di sfitto per aver atteso il rilascio dell’inquilino precedente;
• pagamento delle imposte sul canone non percepito.

Potrei continuare la lista ma lo scopo di questo articolo è rendere maggiormente consapevoli i proprietari come te sulle cause della maggior parte dei problemi durante la locazione.

Se sei arrivato a leggere fino a qui forse l’argomento ti interessa quindi ritengo doveroso farti 3 premesse:

1. non intendo convincerti a rivolgerti ad un’agenzia immobiliare (ne conosco di molto valide che lavorano nel mio stesso territorio e ne conosco altre a cui non affiderei neppure la cuccia del cane da affittare, la differenza tra le une e le altre è data dalle persone che ci lavorano e dall’utilizzo o meno di un metodo valido per affittare. Il metodo non sono le solite 4 parole che ti rifilano per acquisire il tuo immobile ma si tratta di una standardizzazione delle attività interne. Tradotto in parole semplici: come, quando e in che tempi un collaboratore deve fare ogni attività per affittare il tuo appartamento)
2. non voglio consigliarti di fare da solo senza affidarti ad un professionista però se scegli di fare da solo inizia a formarti seriamente e a capire che affittare non è solo  “trovare un inquilino per il tuo appartamento”, altrimenti finirà molto male.
3. se alcuni investitori professionisti della locazione ottengono degli ottimi risultati nel tempo, riducendo al minimo i problemi, inizia a pensare che forse non è questione di fortuna.

Fatte queste premesso torno a spiegarti perché  se hai problemi con il tuo inquilino forse non è tutta colpa sua.

Adesso ti elenco una serie di attività che aiutano a ridurre al minimo i problemi e spesso non vengono curate dai proprietari:

1. fare delle approfondite verifiche sull’inquilino, non parlo delle buste paga e fare le due domande di rito, parlo di verificarlo richiedendo un apposito report che contiene ad esempio eventuali protesti, pregiudizievoli, proprietà immobiliari ecc.
2. calcolare la congruità dei redditi. Significa capire se allo stato attuale il tuo inquilino potrà pagarti il canone, bada bene che non sto parlando di guardare semplicemente se la somma dei redditi è almeno 3 volte il canone.
3. verificare se i redditi sono reali, lo sai che per creare una busta paga con una buona grafica non ci vuole un esperto. Non è fantascienza, nel 2021 (e siamo ancora all’inizio) il mio team ne ha già identificate due.
4. utilizzare correttamente il verbale di consegna e il verbale di riconsegna.  Pochi usano questo strumento e spesso la documentazione utilizzata non è corretta diventando di fatto inutile. Questo strumento serve a tutelarti da eventuali danni all’immobile ma deve essere predisposto e compilato secondo delle precise didposizioni.
5. fare chiarezza sulle spese condominiali all’interno del contratto sottoscritto. Ricordati che le parole si dimenticano e da un accordo poco chiaro possono nascere molte problematiche.
6. utilizzo di forme di garanzia abbinate ai contratti di locazione per essere tutelato conto i mancati pagamenti e danni. Purtroppo questo è uno dei punti più trascurati.  Vedo ancora molti contratti di locazione senza abbinata una forma di tutela contro i mancati pagamenti ne assistenza legale. Bada bene che non sto parlando del classico deposito cauzionale che serve per eventuali danni ma rimane una magra consolazione contro i mancati pagamenti e l’assistenza legale.
7. curare la fase di registrazione, risoluzione o variazione di un contratto. Vedo ancora proprietari che per risparmiare 50 Euro fanno da soli per poi trovarsi a dover spenderne fino a 8 volte tanto per farmi risolvere i problemi. Ci sono molte variabili da tenere in considerazioni e la possibilità di errore è alta.
8. non utilizzare bozze contrattuali reperite sul web ( o fornite dall’amico/cugino/zio che le utilizza dagli anni ’90 e sono sempre andate bene). Ci sono almeno 6 tipologie di contratto di locazione con regole differenti, non sono tutti uguali e se sbagli alcune clausole ti puoi fare veramente male. Ps. il contratto di locazione non è un insieme di clausole inventate a tuo piacimento, ci sono regole ben precise da sapere.

Mi fermo qui ma credimi che potrei allungare parecchio l’elenco.

Spero di essere riuscito a renderti consapevole che spesso sono i proprietari stessi a essere la causa dei problemi con il loro inquilino, ovviamente nessuno lo fa apposta ma di fatto anche nella locazione, l’ignoranza non è ammessa.

Adesso che hai conseguito questa nuova consapevolezza cono certo che prima di affittare il tuo immobile prenderai le giuste precauzioni.

Se hai un immobile da affittare nel territorio bresciano ovviamente puoi contattarmi 🙂

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Carlo Apostoli

Imprenditore | Esperto in locazioni | Team leader @proprietarioalsicuro | Agente immobiliare | Blogger immobiliare

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