Scopri con me quali dati occorrono per compilare un contratto di locazione e affittare con sicurezza.

Durante la fase di controllo dei contratti di locazione il mio team identifica spesso delle mancanze di dati.

Infatti quando ci viene richiesto il servizio di registrazione per un contratto di locazione effettuiamo sempre un controllo del contratto. Questo passaggio per noi è essenziale e serve ad evitare futuri problemi al proprietario dell’immobile affittato.

E’ la legge 9 dicembre 1998, n. 431 disciplina le locazioni degli immobili ad uso abitativo e  prevedere le modalità di stipula e rinnovo, le modalità di disdetta e di recessione.
Devi sapere che sono considerate nulle le eventuali clausole inserite nel contratto  che vanno in contrapposizione con la normativa principale.

Il mio team si trova spesso a controllare contratti “farciti” di clausole vessatorie inserite dal proprietario con l’intento di tutelarsi. Purtroppo non servono proprio a nulla ed in alcuni casi possono addirittura creare l’effetto opposto.

Non essendo questo l’argomento principale dell’articolo, mi limito ad elencarti 3 delle principali clausole considerate nulle e quindi non derogabili:

1. clausole che stabiliscano una durata contrattuale inferiore al termine minimo
2. clausole che stabiliscano un anone superiore rispetto a quello previsto nel contratto registrato
3. clausole che obbligano l’inquilino ad eliminare a sue spese il deterioramento dell’immobile

Su questo blog puoi trovare un articolo dedicato a questo argomento e che elenca le principali clausole contrattuali nulle e quindi non derogabili.

Torniamo a cosa potrai trovare in questo articolo ovvero  un elenco con i principali dati che un contratto di locazione deve contenere. Alcuni di essi sono obbligatori per legge come ad esempio gli identificativi catastali dell’immobile, altri sono fortemente raccomandati per evitare inutili discussioni o contenziosi con il proprio inquilino.

Ecco l’elenco dei principali dati che occorrono per compilare il contratto di locazione abitativa.

1. I dati personali del proprietario o dei proprietari. Ti consiglio di procedere all’identificazione riportando sul contratto nome, cognome, data di nascita, codice fiscale, residenza e il documento con il quale si è proceduto all’identificazione. Ti ricordo che nel caso di usufrutto sarà l’usufruttuario a dover essere identificato e a sottoscrivere il contratto
2. I dati personali dell’inquilino o degli inquilini inserendoli con le stesse modalità utilizzate per l’inserimento dei dati del proprietario.
3. I dati catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze. Questo obbligo è stato inserito nel Luglio 2010. I dati del tuo immobile li puoi trovare sulla visura catastale. Ricordati che ci sono pertinenze dotate di dati catastali e altre no. Ad esempio assieme al tuo appartamento potrai affittare un box auto che normalmente è provvisto dei suoi dati catastali e una cantina che spesso non ha i suoi dati catastali ma è identificata sulla planimetria catastale dell’immobile principale. I dati catastali si compongono da: Sezione Urbana, Foglio, Particella, Subalterno, Zona Censuaria, Categoria, Classe, Consistenza, Superficie catastale, Rendita catastale
4. I dati identificativi della certificazione energetica e la sua data di scadenza. Nonostante l’obbligo risalga al Giugno 2013 capita ancora di vedere contratti privi della corretta identificazione dell’attestato di prestazione energetica e questo può portare a sanzioni fino 5000 Euro a carico del proprietario.
5. La durata del contratto e il rinnovo se previsto dal tipo di contratto.
6. La disdetta del locatore alla prima scadenza  (motivazioni, tempi e modalità).
7. La disdetta del locatore alla seconda scadenza (tempi e modalità).
8. La procedura di rinnovo a nuove condizioni.
9. Il recesso del conduttore durante il contratto (tempo di preavviso e modalità di comunicazione).
10. Destinazione d’uso dell’immobile.
11. Sublocazione e comodato (cosa è concesso e con che modalità).
12. Canone di locazione, modalità e scadenze dei pagamenti.
13. Oneri accessori; come devono essere corrisposti e a chi (infatti puoi decidere che devono essere corrisposti a te proprietario oppure direttamente all’amministratore del condominio, per immobili in condominio. Puoi decidere inoltre se dovranno essere corrisposti con acconti e conguaglio finale oppure in una o più rate).
14. Stato locativo dell’immobile, ovvero le condizioni in cui viene consegnato l’immobile. Nella mia esperienza ritengo necessario procedere sempre con la compilazione di un verbale di consegna al momento della consegna dell’appartamento e con la compilazione del verbale di riconsegna una volta riconsegnato l’immobile a fine locazione. Questa procedura è spesso trascurata anche dai professionisti del settore e genera contestazioni tra proprietario e vecchio inquilino.
15. Garanzie e deposito cauzionale; in questa clausola si deve specificare se è stato corrisposto un deposito cauzionale, se sono presenti dei garanti in contratto o se sono presenti altre forme di garanzia come ad esempio Fidejussioni bancarie.
16. Riparazioni; ovvero a chi spettano. Ti ricordo che il Codice Civile contiene delle indicazioni precise negli  artt. 1576 c. c. (Mantenimento della cosa in buono stato locativo) e 1609 c. c. (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino).
17. Visite ; ovvero la modalità con cui si potranno svolgere le visite in caso di nuova locazione o vendita dell’immobile.
18. Spese di registrazione; come verranno divise tra locatore e conduttore.
19. Foro competente, specificare qual’è il foro competente per la gestione di eventuali controversie.

Questi sono i principali dati da inserire nelle clausole del contratto di locazione.

Alcuni sono obbligatori e alcuni sono solo consigliati per affittare con sicurezza evitando future contestazioni.

Se vuoi ottenere un contratto di locazione aggiornato con l’ultima normativa, con inseriti tutti i dati e aggiornato con il modello utilizzato dai professionisti dell’affitto; puoi richiedere adesso il servizio di ” stesura sicura contratto di affitto” del sistema Proprietarioalsicuro®

Ti aspetto nel prossimo articolo

Carlo Apostoli

Imprenditore | Team  Leader Proprietarioalsicuro® | Esperto in locazioni | Agente Immobiliare | Blogger