In questo articolo ho raccolto le risposte alle principali domande che mi vengono fatte, durante le consulenze legali a proprietari di immobili a reddito a Brescia sul tema dello sfratto per morosità.

Cosa è lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità, disciplinato dall’art. 658 c.p.c., è un procedimento speciale che rispetto ad un normale procedimento ordinario consente, al proprietario di un immobile locato ad uso abitativo o commerciale, di poter ricorrere al giudice per ottenere in tempi brevi il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore che non paga i canoni pattuiti; nell’ambito di tale procedura è anche possibile ingiungere al conduttore il pagamento delle somme dovute a titolo di canoni e oneri scaduti (per es. spese condominiali).

Quando si può ricorrere al procedimento di sfratto per morosità?

Per poter accedere a tale procedura sono necessari due presupposti:

• Devo essere in possesso di un valido contratto di locazione in forma scritta, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. (Non posso invece servirmi della procedura di sfratto per morosità nel caso di un semplice accordo verbale intercorso fra proprietario e inquilino);
• L’inquilino non deve corrisponde almeno un canone di locazione da oltre 20 giorni dalla scadenza prevista in contratto oppure il conduttore non paga gli oneri accessori alle rispettive scadenze, se l’importo non pagato risulta pari o superiore a due mensilità del canone.

Chi può richiedere lo sfratto per morosità?

Può ricorrere al procedimento di sfratto per morosità il locatore, che può coincidere o con il proprietario dell’immobile locato oppure con colui che ne ha la disponibilità giuridica sulla base di un valido titolo o di un rapporto giuridico. (Es. possono attivare la procedura anche l’erede, il legatario o il comproprietario del bene con il consenso degli altri comproprietari).

Qual è il Tribunale competente?

Il Tribunale competente è inderogabilmente quello nel cui circondario si trova l’immobile locato (es. se l’immobile si trova a Brescia, il procedimento di sfratto deve esser promosso dinanzi al Tribunale di Brescia).

Come si attiva il procedimento di sfratto per morosità?

Innanzitutto il primo passo consiste nell’invio di una lettera di diffida da parte del locatore al conduttore (solitamente tramite il proprio legale di fiducia) per mezzo di raccomandata a/r oppure con posta elettronica certificata, con la quale si chiede formalmente il pagamento dei canoni scaduti e non versati, concedendo un termine all’inquilino trascorso il quale quest’ultimo dovrà lasciare libero l’immobile da persone o cose ed avvisandolo che, in caso contrario, si ricorrerà alle vie giudiziali.

Qualora la diffida non sortisca gli effetti sperati, il locatore, assistito necessariamente da un avvocato, dovrà notificare al conduttore moroso un atto di intimazione di sfratto per convenirlo davanti al giudice nell’udienza fissata dall’avvocato stesso.

Cosa può succedere all’udienza?

A questo punto possono verificarsi 4 situazioni:

• Il conduttore può presentarsi all’udienza e fare opposizione alla convalida dello sfratto: in questo caso inizierà un giudizio ordinario al termine del quale il Giudice emetterà una sentenza. Il Giudice può comunque nel frattempo concedere al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile;
• Il conduttore si presenta all’udienza e paga i canoni scaduti al proprietario, oppure è il proprietario a non presentarsi all’udienza (perché magari le parti hanno raggiungo un accordo prima dell’udienza): in entrambi i casi il procedimento si estinguerà;
• Il conduttore si presenta all’udienza e chiede al Giudice il cd. termine di grazia (cioè un periodo entro il quale saldare il proprio debito, che può essere concesso solo nel caso di locazioni ad uso abitativo, ma non per quelle commerciali) e il Giudice valuterà, in presenza di comprovate difficoltà economiche del conduttore, se assegnare questo termine che non può essere superiore a 90 giorni.

In questo caso il Giudice rinvierà l’udienza ad un’altra data non superiore a 10 giorni successivi alla scadenza del termine. Se anche a tale udienza il conduttore non avrà pagato la somma stabilita dal Giudice, quest’ultimo convaliderà lo sfratto, concedendo all’inquilino il termine di un mese per provvedere al rilascio dell’immobile.

Tieni presente che il termine di grazia può esser concesso all’inquilino al massimo per tre volte nell’arco di un quadriennio;

• Il conduttore non si presenta all’udienza o si presenta ma non fa opposizione o non chiede il termine di grazia: il Giudice valuterà se sussistono i presupposti sopra indicati (valido contratto di locazione e morosità dell’inquilino) e, in caso positivo, emetterà un ordinanza con cui convaliderà lo sfratto (dichiarerà quindi risolto il contratto di locazione) e concederà all’inquilino il termine di un mese per rilasciare l’unità abitativa.

Cosa succede se dopo l’ordinanza del Giudice l’inquilino non rilascia il mio immobile?

In questo caso, se l’inquilino non rilascia il tuo immobile nel termine di un mese dall’ordinanza del Giudice, tramite il tuo legale, dovrai notificare al conduttore un atto di precetto, con cui si intima all’inquilino il rilascio dell’immobile entro 10 giorni dalla notifica di tale atto, avvertendolo che, in caso contrario, si potrà procedere all’azione di sgombero.

Si tratta di un intervento di esecuzione forzata eseguita dall’ufficiale giudiziario che, nel giorno indicato al conduttore con avviso allo stesso notificato, andrà personalmente presso l’immobile in questione per eseguire lo sfratto ed immettere il locatore nel possesso del proprio immobile.

Ciò significa che l’inquilino, anche con l’ausilio della forza pubblica, verrà fatto uscire dall’immobile e verrà cambiata la serratura di accesso con l’intervento di un fabbro e gli verrà intimato di non turbare il godimento del bene da parte del proprietario se non vuole incorrere nelle sanzioni penali previste dalla legge.

Quanto può durare la procedura di sfratto?

I tempi della procedura possono dipendere da varie circostanze. Nel migliore di casi di regola si ottiene l’ordinanza di liberazione dell’immobile entro 4-5 mesi dall’inizio della procedura. Gli accessi effettuati dall’ufficiale giudiziario per immettere il proprietario nel possesso del bene vengono effettuati a distanza circa di un mese e mezzo di distanza uno dall’altro e generalmente al terzo o quarto accesso, anche per mezzo della forza pubblica, l’immobile viene rilasciato.

Si rivela più difficile per l’ufficiale giudiziario procedere all’immissione del proprietario nel possesso dell’immobile nel caso in cui esso sia abitato da persone minori, molto anziane, con disabilità o agli arresti domiciliari.

I tempi sono più lunghi anche nel caso di concessione del termine di grazia da parte del Giudice al conduttore moroso.

Cosa posso fare se l’inquilino smette di pagare i canoni?

Devi rivolgermi ad un avvocato civilista nel più breve tempo possibile poiché, come abbiamo visto, la procedura di sfratto per morosità non è immediata e nel mentre l’inquilino continuerà a permanere nell’immobile aumentando la sua morosità.

Avv. Giuseppe Ayroldi

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