Come dividere le spese condominiali tra proprietario e inquilino quando affitti
“Come dividere le spese condominiali tra proprietario e inquilino ”
E’ uno degli argomenti che ogni proprietario di casa dovrebbe approfondire prima di affittare il suo appartamento.
Pensa che, come dividere le spese condominiali tra proprietario e inquilino, è una delle maggiori cause di litigio tra proprietario e inquilino!
Se sei un proprietario che affitta il suo appartamento in condominio o se stai avvicinandosi al mondo degli affitti, questo articolo può esserti molto utile per evitare di dover gestire spiacevoli situazioni con il tuo inquilino.
Dopo anni passati a gestire appartamenti in affitto e oltre mille contratti di locazione stipulati ho capito che molte incomprensioni possono essere evitate applicando alcuni accorgimenti.
Nelle prossime righe potrai scoprire alcuni degli accorgimenti che il mio team utilizza nel gestire gli affitti.
Ecco cosa troverai nel dettaglio in questo articolo:
1 – come specificare le spese condominiali nel contratto di affitto.
2 – un prezioso consiglio su come far pagare le spese condominiali al tuo inquilino per evitare spiacevoli sorprese.
3 – quali spese condominiali spettano al proprietario e quali all’inquilino? (potrai scaricare gratis la nuova tabella con le singole voci di spesa divise tra proprietario e inquilino!).
4 – chi è responsabile nei confronti del condominio se non vengono pagate le spese condominiali?
5 – cosa può fare il proprietario se l’inquilino non paga le spese condominiali
6 – quando non è possibile chiedere un pagamento forfettario delle spese condominiali in un contratto di affitto.
Adesso possiamo iniziare con il primo argomento, proseguendo nella lettura troverai dei consigli pratici e un PDF molto utile per comprendere meglio come dividere le spese condominiali tra proprietario e inquilino e che potrai scaricare gratuitamente.
1 – Come specificare le spese condominiali nel contratto di affitto
Prima di entrare nel viso dell’argomento voglio dirti che, dalla mia esperienza personale nella gestione delle locazioni, si potrebbero evitare molte discussioni tra inquilino e proprietario.
Si potrebbero evitare semplicemente comunicando con maggiore chiarezza nelle fasi iniziali.
Un altro suggerimento molto concreto è quello di specificare nel contratto di locazione cosa contengono le spese condominiali.
È molto frequente infatti trovare all’interno delle spese condominiali anche alcuni consumi come ad esempio il riscaldamento, l’acqua fredda e i consumi per l’acqua calda.
Specificando bene cosa comprendono le spese condominiali del tuo appartamento eviterai discussioni successive con il tuo inquilino.
Prima di far firmare il contratto al tuo nuovo inquilino puoi fargli visionare il prospetto spese dell’esercizio precedente e il prospetto previsionale di quello in corso, ti eviterà incomprensioni future.
2 – Un prezioso consiglio su come far pagare le spese condominiali per evitare spiacevoli sorprese.
Inizio con lo specificare che tutti i consigli contenuti in questo articolo sono stati da me e dal mio team applicati nella nostra attività di gestione degli affitti.
Sono consigli pratici proprio perché ti aiuteranno ad evitare tante spiacevoli situazioni in cui si trovano frequentemente dei proprietari che come te affittano un appartamento.
Una di queste spiacevoli situazioni è quella di trovarsi a dover pagare di tasca propria le spese condominiali al posto del tuo vecchio inquilino.
Credimi che questa situazione è più diffusa di quello che pensi.
In particolare si verifica maggiormente all’interno degli appartamenti in condominio che includono nelle spese condominiali anche i consumi come da esempio il riscaldamento.
Ora cerco di semplificare al massimo la situazione tipica.
Ad esempio hai appena affittato il tuo appartamento specificando nel contratto che le spese condominiali dovranno essere corrisposte all’amministratore condominiale secondo le modalità previste dal condominio.
E fin qui tutto bene!
Con questa modalità di pagamento il tuo inquilino sarà tenuto a versare le rate previste dall’amministratore (basate sul prospetto previsionale) e il conguaglio finale.
Dopo un anno e mezzo il tuo inquilino ti manda la disdetta e rilascia il tuo appartamento.
Contatti l’amministratore per farti preparare il conguaglio delle spese da far pagare al tuo inquilino, l’amministratore ti prepara il conguaglio ed esce un importo molto elevato a causa dei consumi superiori.
Come avrai ben capito questa situazione non si risolve sempre positivamente con il pagamento da parte dell’inquilino di quanto dovuto.
È bene ricordare che il soggetto obbligato con il condominio resti pur sempre tu (il locatore) quindi se non avverrà il pagamento sarai tu il destinatario del decreto ingiuntivo.
Ovviamente, dopo aver pagato, potrai rivalerti sul il tuo vecchio inquilino ma come ben sai non è cosa semplice e comporta per te perdite di tempo e denaro.pp
Il consiglio che voglio darti per evitare questo problema o almeno ridurne gli effetti è quello di concordare con il tuo inquilino, scrivendolo nel contratto, il pagamento di un acconto spese mensile assieme al canone d’affitto.
Questo importo lo potrai determinare prendendo le spese comprensive di consumi dell’ultimo esercizio disponibile dividendole per dodici.
Seguendo questo consiglio non rischi di dover pagare di tasca tua dei conti salati.
Nel contratto di locazione dovrai specificare che a fine esercizio farai il conguaglio delle spese restituendo la somma versata in più dal tuo inquilino o chiedendogli quella mancante.
Sarai tu l’unico interfaccia per i pagamenti con l’amministratore ed avrai sempre sotto controllo la regolarità dei pagamenti.
In questo breve video Morena Zaila, amministratore di condominio, ci fornisce dei consigli utili a migliorare la gestione delle spese condominiali
Ultimo consiglio, puoi scrivere in contratto che l’acconto delle spese mensili potrà essere rivisto ad ogni esercizio, in rialzo o in ribasso a seconda delle reali spese dell’esercizio precedente.
3 – Quali spese condominiali spettano al proprietario e quali all’inquilino?
Questo è uno dei punti che genera spesso malintesi e dissidi tra proprietario e inquilino.
Quando affitti il tuo appartamento una parte di spese resteranno a tuo carico e una parte saranno a carico del tuo inquilino.
In linea generale le spese di gestione straordinaria (cioè quelle relative a rinnovazioni, modifiche o sostituzione di parti) sono a carico tuo (il locatore), mentre quelle di gestione ordinaria (cioè quelle necessarie a mantenere in efficienza l’immobile) sono a carico del conduttore (l’inquilino).
Il riferimento normativo è il seguente (Oneri accessori e spese condominiali – art. 9, legge 392/78)
Nel 2014, con lo scopo di recepire le novità sia normative che tecnologiche è stata rivista è aggiornata la tabella per la ripartizione delle spese per oneri accessori tra proprietari e inquilini, la revisione è stata effettuata e concordata da Confedilizia e i sindacati degli inquilini Sunia, Sicet e Uniat.
Qui puoi scaricare la tabella in formato PDF
Ti sarà estremamente utile per capire quali spese spettano a te e quali spese spettano al tuo inquilino.
Per evitare incomprensioni con il tuo inquilino ti consiglio di menzionare questa tabella nel tuo contratto di locazione.
“Tabella oneri accessori (suddivisione fra locatore e conduttore) concordata tra Confedilizia, Sunia, Uniat, Sicet e registrata in data 30.04.2014 presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, sub n. 8455/3“.
4 – Chi è responsabile nei confronti del condominio se non vengono pagate le spese condominiali?
La risposta a questa domanda non ti piacerà affatto ma preferisco essere chiaro, il responsabile del pagamento delle spese condominiali nei confronti dell’inquilino sei sempre tu (il locatore)
Ora starai pensando: “ma come Carlo, mi hai appena spiegato come vanno divise le spese e adesso mi dici che il responsabile nei confronti del condominio sono sempre io?”
Ebbene sì, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, a prescindere da ciò che hai scritto sul contratto d’affitto, sarai tu il destinatario del decreto ingiuntivo da parte del condominio.
5 – Cosa può fare il proprietario se l’inquilino non paga le spese condominiali
Nel punto precedente hai appreso che a rispondere nei confronti del condominiali sei sempre tu (il locatore)
È anche vero che, dopo aver pagato di tasca tua, potrai rivalerti nei confronti del tuo inquilino intimandogli lo sfratto se l’importo dei mancati pagamenti per gli oneri accessori supera le 2 mensilità di canone.
Se ti trovi in questa situazione ti consiglio di sentire il parere di un Avvocato che conosca bene la materia delle locazioni.
Sento già la tua vocina che dice “con quello che costa un avvocato, anche solo per un parere, ci rinuncio”
Di pure alla tua vocina che oggi, grazie al regalo che faccio ai miei lettori, puoi ottenere una consulenza telefonica gratuita con il nostro avvocato di fiducia esperto in locazioni
Prenota QUI (link al funnel della consulenza legale) la tua consulenza legale gratuita.
È una consulenza completamente gratuita con il nostro avvocato di fiducia esperto in locazioni (questo tipo di consulenze normalmente le paghi diverse centinaia di euro!)
Grazie a questa consulenza potrai capire come risolvere un problema con il tuo inquilino e valutare con un esperto se e come vale la pena intervenire.
6 – quando non è possibile chiedere un pagamento forfettario delle spese condominiali in un contratto di affitto
In un contratto di locazione puoi pattuire con il tuo inquilino un pagamento forfettario degli oneri accessori.
In questo caso non ci sarà nessun conguaglio a fine esercizio.
Questa modalità di pagamento non è sempre possibile.
Per i contratti a canone concordato (ad esempio i 3+2) la forma contrattuale da utilizzare sarà quella depositata assieme agli accordi territoriali e non sarà quindi possibile inserire un pagamento forfettario delle spese condominiali.
Se vuoi approfondire l’argomento dei contratti a canone concordato ti invito a leggere questo articolo
Ora che sai come dividere le spese condominiali tra proprietario e inquilino puoi condividerlo con altre persone e aiutarle a tua volta!
A presto
Carlo Apostoli
Ideatore del sistema Proprietarioalsicuro®
#condominio, affitto, carlo apostoli, competenze spese condominiali, divisioni spese condominiali, immobiliare, impossibilità pagamento forfettario, inquilino, inquilino moroso, locazione, pagamento spese condominiali inquilino, proprietario, proprietarioalsicuro, realestate
Pia Pedone
Ho lasciato un apoertamento in affitto a giugno 2020
Settimana scorsa sono stata contattata dal locatore dicebdomi che l’amministratore, per motivi non chiari nel 2018/2019 non ha presentato il conguaglio e quello del 2020 nemmeno per causa covid, cosa si fa in questo caso? Grazie
carlo.apostoli
Buongiorno Pia, in questo particolare momento è una situazione frequente. Non conosco esattamente il tuo caso specifico ma considera che potranno chiedere il conguaglio anche successivamente. A presto
gloria
Ciao,
vorrei affitare casa mia ke e un condominio con tutte le cose di cui hai scritto , perfavore sai dove posso scaricare un buon contratto come con quello che hai detto dentro ? ho veramente bisigno di aiuto.
carlo.apostoli
Buongiorno e grazie per averci contattato, può inviare una mail a info@proprietarioalsicuro.it scrivendo i suoi riferimenti telefonici così un nostro collega la contatterà. A presto 🙂
Patrizia
Grazie per l’articolo.
Ma questo tutto salvo diversi accordi o la legge obbliga a fare la rendicontazione? Se nel contratto si scrive che sono a carico del conduttore tutte le spese condominiale ordinarie, il locatore può interessarsi delle sole spese straordinarie?
Anche perché la domanda sorge spontanea, leggendo: perché il locatore si troverebbe a delle rate non pagate dal conduttore? Se la legge implica che non sia tutto l’ordinario a suo carico, non è lui che provvederà ad effettuare i versamenti al condominio ma rimborserà il locatore (secondo lo scorporo richiesto all’amministratore) che avrà già provveduto al pagamento.
Grazie
carlo.apostoli
Buonasera Patrizia, grazie per il commento. Il conduttore è tenuto al pagamento delle sole spese ordinarie e molti amministratori, su richiesta del locatore, provvedono a ripartire le spese dividendole tra quelle a carico del locatore e quelle a carico del conduttore. Nei contratti di locazione è possibile prevedere che il conduttore paghi la sua quota direttamente all’amministratore (della quota a lui spettante) oppure paghi la sua quota in acconti mensili assieme al canone di locazione direttamente al locatore. Io consiglio la prima opzione in quanto evita al locatore di trovarsi a pagare anche eventuali rate non pagate dal conduttore. Il caso più frequente si verifica a fine contratto. Spero di averle fornito le informazioni desiderate. Cordialmente Carlo
Lucia Eliana
Io vivo in una stanza condivisa, in una casa con altre tre persone in stanze singole.
Per le spese condominiali io posso dividere la cifra con chi divide la stanza con me? O indipendentemente è da dividere per il numero di persone che vivono in casa?
carlo.apostoli
Buongiorno Lucia Eliana, in merito al suo caso specifico non c’è una normativa che lo regolamenta. Dovrebbe verificare cosa è stato previsto nel contratto di locazione che a sottoscritto o dagli accordi presi con la proprietà. Cordialmente
Monica
Buongiorno
Sono un inquilina e la proprietaria dice che le spese condominiali sono tutte a mio carico. Potrei avere qualche dettaglio/legge da mostrare che mi tuteli nei suoi confronti?
Grazie
Monica
Buongiorno
Sono a scrivervi da inquilina e il proprietario del mio appartamento si rifiuta di pagare le spese condominiali a suo carico e l’amministratore dice che devo pagarle io. Mi può cortesemente aiutare a far capire al proprietario i suoi doveri? Grazie mille Monica
carlo.apostoli
Buonasera Monica, grazie per il commento. Se le spese richieste a lei dall’amministratore sono quelle a carico della proprietà le consiglio di avvalersi di un legale per poter gestire correttamente la cosa e tutelare i suoi diritti. Cordialmente
carlo.apostoli
Buonasera Monica, le allego il link ad un interessante articolo del sito laleggepertutti.it nel quale troverà i riferimenti di legge.
https://www.laleggepertutti.it/466002_quali-sono-le-spese-a-carico-dellinquilino#:~:text=spese%20dell'energia%20elettrica%2C%20dell,%2C%20nella%20misura%20del%2090%25.
Cordialmente
Monia Cherchi
Salve, io sono proprietaria di un licale commerciale. Vorrei sapere quali spese amministrative sono a mio carico. Io pago già l’assicurazione e le spese straordinarie ma l’inquilino mi contesta le spese amministrative. Potete aiutarmi? Grazie Monia
Emanuela
Nella casa in affitto dove vivo, c’era una perdita in bagno alla casa di sotto. Il proprietario ha mandato un Operaip Sup a cambiare tutti i tubi sotto al pavimento che perdevano. Ma avendomi sfasciato parte de pavimento io non volevo un orrendo rappezzo ed ho comprato a Mie spese le mattonelle nuove. Il lavoro di posa di queste mattonelle spetta comunque al Proprietario visto che prima il bagno era perfetto e pago un canone altissimo, concordato al 10%? Grazie.
carlo.apostoli
Buongiorno, di seguito le lascio un link nel quale trova la tabella dettagliata con la ripartizione spese:
https://www.areaconsumatori.it/AreaCon/Pdf/Tavole%20di%20ripartizione%20delle%20spese%20condominiali%20tra%20proprietario%20e%20inquilino.pdf
Cordialmente
Carlo
carlo.apostoli
Buongiorno Emanuela, dal mio punto di vista, la spesa che ha sostenuto andava prima concordata con la proprietà. Nei contratti di locazione è previsto che il conduttore possa eseguire a sue spese interventi urgenti che pregiudichino la conservazione dell’immobile (ad esempio in caso di perdita, se il proprietario non può provvedervi immediatamente, lei può intervenire per arginare il problema e poi chiederne il rimborso) ma nel suo caso, se ho capito correttamente, il proprietario ha eseguito l’intervento e lei successivamente ha acquistato le piastrelle. Il mio consiglio è sempre quello di accordarsi prima di un intervento per evitare successivi contenziosi legali. Cordialmente Carlo