Scopri i diversi tipi di contratto d’affitto residenziale a Brescia

Conoscere i principali contratti di locazione è uno dei primi passi per chi vuole affittare con sicurezza e in questo articolo ti aiuto a farlo evitando troppi tecnicismi da “addetti ai lavori”.

Purtroppo è ancora frequente trovare proprietari che pensano di tutelarsi copiando un contratto  a caso scaricato da internet e “personalizzandolo” con alcune clausole scopiazzate sul web.

Per evitare di trovarti con seri problemi da gestire nel corso dell’affitto, la prima cosa da fare è imparare a distinguere i diversi tipi di contratto che puoi utilizzare per affittare a Brescia.

Esistono infatti diverse tipologie di contratto d’affitto e ogni contratto ha delle caratteristiche adatte a soddisfare le diverse esigenze di proprietari e inquilini.

Di seguito elenco i principali contratti di locazione ad uso abitativo che puoi utilizzare a Brescia:

• contratto di locazione ad uso abitativo 4+4
• contratto di locazione a canone concordato 3+2 a Brescia
• contratto di locazione transitorio a Brescia
• contratto di locazione per studenti universitari fuori sede a Brescia

 

Contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 a Brescia

Si tratta del contratto d’affitto per eccellenza, il più diffuso e conosciuto, noto anche come contratto di locazione a canone libero.

Tra le sue principali caratteristiche:

.Durata: 4 anni

.Rinnovo: automatico per altri 4 anni

.Canone: liberamente determinato tra le parti

.Disdetta dell’inquilino (conduttore): 6 mesi in qualsiasi momento del contratto

.Disdetta del proprietario: allo scadere di primi 4 anni con 6 mesi di preavviso solo per le motivazioni previste dalla legge (indicati all’art.29 della legge 392/78), allo scadere degli 8 anni con 6 mesi di preavviso senza doversi attenere a motivazioni specifiche.

.Oneri accessori: possibilità di pagamento in misura forfettaria oppure salvo conguaglio

.Cedolare secca: per il proprietario persona fisica é possibile optare per la tassazione in cedolare secca al 21% solo se l’inquilino è una persona fisica.

Cosa devi sapere per utilizzarlo correttamente?

La durata del contratto è stabilita per legge e sono nulle pattuizioni volte a ridurla.

Evita quindi di fare come quei proprietari che riducono la durata a piacimento convinti di poter rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi … puoi scrivere quello che vuoi nel contratto tanto la durata si riconduce a quella prevista per legge.

E’ invece ammesso ridurre la disdetta che l’inquilino è tenuto a darti per il rilascio del tuo immobile.

Nel contratto è obbligatorio riportare i dati della certificazione energetica in corso di validità.

Non puoi aumentare il canone a tuo piacimento nel corso dell locazione e sono nulle le clausole che lo prevedono. L’unico aumento previsto è l’aggiornamento Istat al 100% solo nel caso in cui tu non abbia scelto il regime di cedolare secca.

Puoi applicare la cedolare secca solo se l’inquilino è una persona fisica .

Contratto di locazione a canone concordato 3+2 a Brescia

Si di un particolare contratto di locazione nato con lo scopo di garantire dei canoni “calmierati” a fronte di importanti vantaggi fiscali per il proprietario.

Tra le sue principali caratteristiche:

.Durata: 3 anni (è possibile aumentare la durata e vedremo poi come fare)

.Rinnovo: automatico per altri 2 anni

.Canone: NON può essere deciso liberamente, nei comuni ad alta densità abitativa è determinato in base ai parametri contenuti negli accordi territoriali.

.Disdetta dell’inquilino (conduttore): 6 mesi in qualsiasi momento del contratto

.Oneri accessori: NON è possibile inserire la dicitura “in misura forfettaria” in quanto vine visto come un modo per aggirare il limite dell’importo massimo del canone andando ad aumentare le reali spese.

.Cedolare secca: per questo contratto la cedolare secca è ridotta al 10% oltre ad esserci agevolazioni su Imu e Tasi

.Aggiornamento del canone: Istat 75% solo se non hai scelto il regime di cedolare secca

.Asseverazione: una volta fatto sottoscrivere il contratto di locazione è obbligatorio far asseverare il contratto stesso prima di procedere alla registrazione. L’asseverazione è il “controllo” del contratto fatto da una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale, sarà quindi una delle associazioni ad accertare che il contratto corrisponde al modello depositato assieme all’accordo stesso (ebbene sì, devi sapere che non puoi usare un modello a caso!) e che i suoi contenuti rispettano i parametri contenuti nell’accordo stesso)

Ecco alcune delle principali cause che ti impediranno di ottenere l’asseverazione e ti faranno perdere le agevolazioni fiscali:

• canone superiore a quello ammesso
• clausole contrattuali difformi da quelle contenute dal modello di contratto depositato con gli accordi territoriali

Cosa devi sapere per utilizzarlo correttamente?

Il canone non puoi sceglierlo tu liberamente ma deve essere calcolato in base ai parametri degli accordi territoriali ed è la prima cosa da fare quando decidi di affittare il tuo appartamento

Prima di pronunciare la classica frase “non mi conviene, il canone esce troppo basso” ti consiglio di fare quella che i professionisti chiamano la “verifica convenienza” ovvero l’analisi che ti permette di dire con certezza se ti conviene o meno utilizzare questo contratto. A te deve interessare quanti Euro rimangono dopo le tasse e le imposte, non fermarti come molti al canone che prendi mensilmente!

CALCOLA il CANONE MASSIMO per affittare con il 3+2 a Brescia

Senza la certificazione energetica non puoi ottenere il calcolo del canone concordato, la normativa prevede infatti l’obbligo di utilizzare la metratura riportata sull’Attestato di Certificazione Energetica per effettuare il calcolo. Ti ricordo inoltre che l’Attestato di Prestazione Energetica è comunque obbligatorio per affittare un appartamento

Dovrai utilizzare una bozza corrispondente a quella depositata assieme agli accordi, ti consiglio di non apportare modifiche in quanto rischi di non ottenere l’asseverazione.

La durata di questo contratto può essere aumentata ad esempio 4 anni+2, 5 anni+2, 6 anni+2. Aumentando la durata puoi aumentare il canone di una % definita dagli accordi territoriali

STESURA CONTRATTO

Contratto di locazione transitorio a Brescia

Il contratto di locazione transitorio nasce appunto per soddisfare le esigenze di transitorietà di proprietari e inquilini.

La forma contrattuale di questo particolare contratto di locazione deroga alcune disposizioni ordinarie che regolano la locazione abitativa proprio in forza di particolari esigenze abitative di transitorietà.

Più semplicemente per utilizzare questi contratti dovrai possedere o il tuo inquilino dovrà possedere almeno una delle motivazioni previste per utilizzare questo contratto, la mancanza di queste motivazioni ricondurrà il tuo contratto transitorio alla durata prevista per i contratti abitativi.

Tra le sue principali caratteristiche:

.Durata: massima 18 mesi

.Rinnovo: non sono possibili i rinnovi

.Canone: NON può essere definito liberamente tra le parti, deve essere calcolato con gli stessi criteri dei contratti a canone concordato

VERIFICA  il CANONE MASSIMO per affittare con il CONTRATTO TRANSITORIO a Brescia

.Disdetta dell’inquilino (conduttore): può essere ridotta e rapportata alla reale durata contrattuale, non è applicabile per i contratti uguali o inferiori ai 30 giorni

.Oneri accessori: non è possibile il pagamento in misura forfettaria, occorre sempre prevedere il conguaglio.

.Cedolare secca: la cedolare secca è ridotta al 10% come per i contratti a canone concordato

. occorre specificare in contratto le cause di transitorietà o del proprietario  dell’inquilino e devono essere documentate e comprese tra quelle previste dall’accordo. (In poche parole non puoi inventare delle motivazioni non dimostrabili)

. asseverazione: è obbligatoria come per i contratti a canone concordato

Cosa devi sapere per utilizzarlo correttamente?

Come per i contratti 3+2 prima di decidere se utilizzare o meno questo contratto devi fare la “verifica convenienza” iniziando con il far calcolare il canone massimo a cui puoi affittare il tuo appartamento

Se le cause di transitorietà le hai espresse tu come proprietario presta attenzione ai rischi che corri. Infatti se entro 6 mesi dal rientro in possesso del tuo appartamento non si verificano le motivazioni che hai espresso nel dare la disdetta rischi di dover riconoscere al tuo ex inquilino fino all’importo di 36 mensilità o il reintegro del contratto di locazione.

La causa di transitorietà va espressa in contratto e documentata, se non lo fai il tuo contratto può essere ricondotto ad un contratto di 4 anni + 4.

Devi conoscere le cause di transitorietà perché non tutte sono ammesse, di seguito trovi l’elenco completo.

Ecco le esigenze di transitorietà ammesse per il proprietario:

1. destinarlo ad abitazione propria, dei propri figli o parenti entro il 2° grado che intendano iniziare una convivenza di fatto o contrarre matrimonio lasciando la propria abitazione d’origine;
2. destinarlo ad abitazione propria, dei propri figli o parenti entro il 2° grado che a seguito della cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula del contratto, debbano lasciare l’alloggio di servizio;
3. destinarlo ad abitazione propria, dei propri figli o parenti entro il 2° grado che intendano utilizzarlo per l’esercizio della propria attività professionale;
4. destinarlo ad abitazione propria, dei propri figli o parenti entro il 2° grado per ragioni di lavoro o studio solo per immobili siti in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
5. eseguire interventi sull’unità immobiliare di ristrutturazione e/o demolizione e/o ampliamento per i quali sia stata richiesta concessione o autorizzazione edilizi, che siano incompatibili con l’occupazione dell’immobile;
6. matrimonio, separazione legale o divorzio, costituzione o scioglimento di unioni civili

Ecco le esigenze di transitorietà ammesse per l’inquilino:

1. contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza;
2. previsione di trasferimento o trasferimento effettivo della sede di lavoro;
3. necessità di cure o assistenza per sé o famigliari, in luogo diverso dalla propria residenza;
4. acquisto, assegnazioni o locazioni di abitazione che si renderà disponibile entro il periodo di durata del contratto;
5. esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione.

Ora conosci tutte le cause di transitorietà, ti ricordo che dovrai scriverle nel contratto e documentarle.

Contratto di locazione per studenti universitari fuori sede a Brescia

. Durata: da 6 a 36 mesi

. Rinnovo: un rinnovo automatico per ugual periodo

. Canone: NON può essere definito liberamente tra le parti, deve essere calcolato con gli stessi criteri dei contratti a canone concordato

. Disdetta dell’inquilino: 3 mesi

. Cedolare secca: la cedolare secca è ridotta al 10% come per i contratti a canone concordato

. occorre specificare in contratto gli estremi dell’iscrizione al corso universitario o corso di formazione poste laurea (come master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) fuori dal comune di residenza

. asseverazione: è obbligatoria come per i contratti a canone concordato

Cosa devi sapere per utilizzarlo correttamente?

Come per i contratti 3+2 prima di decidere se utilizzare o meno questo contratto devi fare la “verifica convenienza” iniziando con il far calcolare il canone massimo a cui puoi affittare il tuo appartamento.

STESURA CONTRATTO

Quando il canone che ricavi dal “calcolo del canone concordato” è troppo basso ricordati che puoi comunque affittare a degli studenti anche con un comune contratto 4 anni + 4.

Puoi decidere se affittare tutto il tuo appartamento oppure puoi anche decidere di affittarlo a stanze con l’utilizzo degli spazi comuni come ad esempio la cucina e i servizi igienici, in questo caso il canone massimo verrà determinato tenendo conto della proporzione del locale affittato. Quindi anche in questo caso il canone NON lo puoi decidere liberamente.

Adesso che conosci meglio i principali tipi di contratto di locazione che puoi utilizzare per affittare il tuo appartamento a Brescia non ti resta che scegliere quello più adatto alle tue esigenze.

Se vuoi ottenere la bozza del contratto creato per te da professionisti del settore evitando i rischi del copia e incolla puoi utilizzare il servizio “STESURA CONTRATTO” di Proprietarioalsicuro®

STESURA CONTRATTO

 

Ti aspetto nel prossimo articolo

Carlo Apostoli

Imprenditore | Team  Leader Proprietarioalsicuro® | Esperto in locazioni | Agente Immobiliare | Blogger