In questo articolo ti parlo dei rischi del contratto di affitto fai da te per aiutarti a capire quali sono i principali errori e come evitarli.

A chi può essere utile questo articolo?

1. Al proprietario che affitta il proprio appartamento gestendo da solo la maggior parte delle attività
2. Al proprietario che affitta utilizzando dei fac-simile di contratto scaricati dal web
3. Al proprietario che si affida ad una agenzia immobiliare tradizionale e vuole comprendere meglio come tutelarsi

Qualcuno leggendo il punto 3 potrebbe farsi questa domanda: “perché se ho delegato ad un’agenzia immobiliare devo preoccuparmi di eventuali errori?”

La risposta è piuttosto semplice, assieme al mio team ci troviamo a gestire problematiche su contratti di locazione che sono stati redatti e assistiti proprio da agenzie immobiliari o altri professionisti.

Come accade in qualsiasi professione la vera sicurezza te la può dare solo uno specialista, una cosa è rivolgersi a chi assiste 3 proprietari al mese nell’affittare casa, un’altra cosa è rivolgersi a chi assiste 30 proprietari al mese nell’affittare casa.

Fatta questa breve premessa possiamo iniziare!

Ecco gli errori più frequenti commessi con il fai da te:

• Non indicare i dati catastali
• Non indicare la scelta dell’opzione della cedolare secca
• Mettere una durata contrattuale diversa da quelle previste
• Ridurre la durata della disdetta del locatore
• Affittare un appartamento ad uso ufficio

Adesso per ogni errore analizziamo assieme i rischi che corri

• Non indicare i dati catastali dell’immobile principale e di eventuali pertinenze (se dotate di catastali)

E’ dal 1° Luglio 2010 che è diventato obbligatoria questa procedura! Il proprietario che omette l’indicazione dei dati catastali  del contratto di locazione o li inserisce in modo errato rischia una sanzione che varia dal 120% al 240% del valore dell’imposta di registro.

• Non indicare la scelta del regime della Cedolare Secca (ovviamente se si è optato per quella)

I proprietari che intendono optare per il regime della cedolare secca (tassazione in misura fissa al 21%) hanno l’obbligo di comunicare tale scelta al conduttore o ai conduttori prima della registrazione del contratto di locazione, questo obbligo viene meno nel momento in cui nel contratto di locazione è contenuta l’apposita clausola che esplicita questa scelta. Attualmente chi si è cordato di presentare l’opzione della cedolare secca in sede di registrazione ha tempo fino alla prossima dichiarazione dei redditi per presentare l’apposito modello RLI compilato e versando l’importo fisso di 250 Euro.

• Mettere una durata contrattuale diversa da quella prevista dal tipo di contratto utilizzato

Vediamo ancora contratti di locazione con le durate più fantasiose, ad esempio 1 anno+ 1 di rinnovo! Oppure contratti della durata di 1 anno scritti utilizzando la bozza di un normale contratto di locazione 4 anni + 4.

Nei contratti di locazione abitativa sono nulle le clausole che prevedono una durata inferiore a quella prevista per legge (4 anni + 4) fatta eccezione per i contratti di natura transitoria che seguono un’altra normativa e devono rispettare molti altri parametri previsti dai singoli accordi territoriali.

• Ridurre la durata della disdetta del Locatore o derogare quanto previsto dall’art. 3 comma 1 legge 431/98 

Capita ancora di vedere alcuni proprietari pensare tornare in possesso del proprio appartamento in tempi più brevi andando a ridurre la disdetta di 6 mesi prevista alla prima scadenza oppure di derogare alle motivazioni per cui un proprietari può dare disdetta alla prima scadenza (ebbene sì! Le motivazioni sono definite e devono essere dimostrate, questo vuol dire che alla prima scadenza contrattuale non puoi rientrare in possesso liberamente del tuo appartamento ma devi per forza essere in possesso di una reale motivazione rientrante in quelle previste dall’art 3 comma 1 della 431/98 che per semplicità ti riporto di seguito.

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Fonte

Legge 9 dicembre 1998, n. 431

“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 – Supplemento Ordinario n. 203/L

• Affittare un appartamento con un contratto ad uso ufficio.

In passato era frequente affittare degli appartamenti a professionisti che li adibivano ad ufficio.

Questa pratica non è consentita dalla legge e rischi delle sanzioni.

Inizio con una piccola precisazione: la destinazione d’uso di un immobile non può essere scelta liberamente dal proprietario ma è definita nei dati catastali.

Se hai dei dubbi puoi richiedere una semplice visura catastale e leggere quella che viene chiamata “categoria catastale”.

E’ rappresentata da una lettera dalla “A” alla “E” seguita da un numero.

Gli immobili ad uso abitativo sono rappresentati dalla lettera “A” con una numerazione che va da 1 a 11.

Presta attenzione perché l’unica eccezione è rappresentata da immobili classificati come “A10″ che sono ad uso UFFICIO”.

Tornando all’argomento principale ovvero il divieto di affittare un appartamento con un contratto ad uso ufficio, posso dirti che i rischi sono molto alti.

La normativa richiede infatti un allineamento tra la categoria catastale e l’impiego dello stesso.

In parole semplici se affitti un appartamento deve essere utilizzato come tale e quindi destinato ad uso abitativo.

Ma veniamo ai rischi che corri nel momento in cui non rispetti questa regola e decidi di affittare il tuo appartamento ad uso ufficio.

Nel contratto di locazione è obbligatorio inserire gli identificativi catastali. Il proprietario che non li indica o li indica in modo errato rischia una sanzione che caria dal 120% al 240% dell’imposta di registro (D.P.R. 26 Aprile 1986 n.131 Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).

Inoltre come proprietario sei tenuto a comunicare al conduttore la corretta destinazione d’uso del tuo immobile in quanto se non lo fai rischi di veder risolto il tuo contratto oltre alla richiesta dei danni.

Questo è quanto ha stabilito la sentenza  del 5 Novembre 2002  n. 15489 della Corte di Cassazione “il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito della cosa locata rientra tra i vizi che escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso convenuto, possono legittimare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che risulti che il conduttore , a conoscenza della inidoneità dell’immobile a realizzare l’attuale suo interesse, ne abbia accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione.

Questi che ti ho appena elencato sono solo alcuni dei principali errori che il mio team riscontra quando viene interpellato per risolvere i problemi dei contratti “fai da te”.

Spesso con un piccolo costo iniziale si evitano problemi ben più gravi e onerosi che dovrai gestire nel corso della locazione.

Ti aspetto nel prossimo articolo

Carlo Apostoli

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