Come affittare casa: quanto è tassato l’affitto?

Per capire quanto è tassato l’affitto che percepisci dal tuo appartamento occorre fare prima alcune precisazioni.

Le due principali variabili che determinano quante tasse pagherai sul tuo affitto sono:

1. il tipo di tassazione 
2. il tipo di contratto

Non esiste una combinazione migliore adatta a tutti i proprietari, ma per ogni proprietario esiste una combinazione migliore dell’altra.

Scegliere la giusta combinazione tra tipo di tassazione e tipo di contratto ti permetterà aumentare la resa del tuo appartamento in affitto.

Se effettui la scelta sbagliata rischi di dover pagare più tasse del dovuto e perdere una buona parte del tuo affitto.

Per conoscere meglio i diversi tipi di contratto ecco un articolo dedicato CLICCA QUI

Purtroppo sento ancora molti proprietari lamentarsi delle troppe tasse che pagano sull’affitto con frasi del tipo: “con quello che mi tolgono di tasse mi conviene lasciarlo vuoto” oppure “in Italia è meglio non possedere appartamenti da affittare, con quello che pago di tasse mi conviene venderli”.

Queste frasi generalmente le sento dire da proprietari che non hanno la minima idea di come ridurre la tassazione sugli affitti percepiti e spesso si sono lasciati consigliare da gente inesperta.

Il risultato è che stanno pagando più tasse del dovuto.

 

Che affitta in modo professionale, oltre ai sistemi per tutelarsi contro i mancati pagamenti, conosce alla perfezione come ridurre al minimo la tassazione sui canoni.

Solo in questo modo è possibile affittare in modo profittevole.

 

Ma torniamo all’oggetto dell’articolo ovvero quanto è tassato l’affitto ?

Per renderlo più semplice utilizzo degli esempi.

 

ESEMPIO A

Tipo di contratto: 4 anni+4

Tipo di tassazione: ordinaria (Irpef)

Canone anno percepito: 6000 Euro

Quando scelgo il regime di tassazione ordinario significa che il 95 % dei 6000 Euro andranno a fare cumulo con i miei redditi e verranno tassati in base allo scaglione Irpef di riferimento.

Per comodità di calcolo facciamo che i 5700 Euro vengono tassati con lo scaglione del 38% cioè vale a dire che pagherò 2166 Euro di tasse.

6000-2166=3834 Euro è l’affitto netto che percepisco al quale dovrò ancora sottrarre Imu e Tasi

 

ESEMPIO B

Tipo di contratto: 4 anni+4

Tipo di tassazione: cedolare secca

Canone anno percepito: 6000 Euro

Quando scelgo il regime di cedolare secca, il canone percepito verrà tassato a parte rispetto ai miei redditi nella misura fissa del 21% e non andrà a fare cumulo nel mio Irpef.

In questo caso il 21% di 6000 Euro sono 1260 Euro

6000-1260= 4740 Euro  è l’affitto netto che percepisco al quale dovrò ancora sottrarre Imu e Tasi

 

Come puoi vedere a parità di tipo di contratto (4+4) solamente cambiando il regime di tassazione mi ha permesso di risparmiare oltre 900 Euro di tasse

Ma questa non è l’unica variabile, nei prossimi esempi ti mostro cosa succede quando utilizzo un altro tipo di contratto.

 

ESEMPIO C

Tipo di contratto: 3 anni+2 (canone concordato in comune ad alta densità abitativa)

Tipo di tassazione: ordinaria (Irpef)

Canone anno percepito: 6000 Euro (rientra nei parametri dell’accordo territoriale)

Quando scelgo il regime di tassazione ordinario con un contratto a canone concordato significa che, prima di entrare a far cumulo con i miei redditi, i 6000 Euro vengono prima ridotti del 5% poi di un ulteriore 30%.

Per comodità di calcolo facciamo che i 3990 Euro vengono tassati con lo scaglione del 38% cioè vale a dire che pagherò 1516 Euro di tasse. Con il contratto 4+4 con il regime di tassazione ordinaria (esempio A) pagavo 2166 Euro

6000-1516=4484 Euro è l’affitto netto che percepisco al quale dovrò ancora sottrarre Imu e Tasi 

 

ESEMPIO D

Tipo di contratto: 3 anni+2 (canone concordato in comune ad alta densità abitativa)

Tipo di tassazione: cedolare secca

Canone anno percepito: 6000 Euro

Quando scelgo il regime di cedolare secca con un contratto 3+2 in un comune ad alta densità abitativa , il canone percepito verrà tassato a parte rispetto ai miei redditi nella misura fissa del 10% e non andrà a fare cumulo nel mio Irpef.

In questo caso il 10% di 6000 Euro sono 600 Euro

6000-600= 5400 Euro  è l’affitto netto che percepisco al quale dovrò ancora sottrarre Imu e Tasi

 

Ovviamente negli esempi precedenti ho volutamente semplificato i passaggi per rendere meglio l’idea.

Ecco, a parità di canone, come variano le tasse che dovrai pagare nei vari esempi:

• Esempio A: 2166 Euro
• Esempio B: 1260 Euro
• Esempio C: 1516 Euro
• Esempio D: 600 Euro

 

Alla domanda iniziale “quanto è tassato l’affitto” non puoi dare una risposta univoca ma adesso hai gli strumenti per capire come ridurre al minimo la tassazione.

 

Come ho accennato prima NON è possibile decidere a priori quale è la soluzione più conveniente per te, pensa che per il proprietario di più immobili in affitto potrebbe essere conveniente adottare scelte diverse per ogni singolo immobile

 

Un proprietario che affitta in modo professionale e remunerativo inizia sempre con il CALCOLO CONVENIENZA, ovvero attraverso la simulazione sceglie il tipo di contratto più conveniente per un determinato appartamento, in parallelo si confronta con il suo commercialista per scegliere il regime di tassazione a lui più conveniente.

Solo così potrà avere la certezza di ottenere la massima resa del suo investimento immobiliare in locazione.

Per valutare il tuo caso specifico  per un immobile in affitto a Brescia puoi scrivere a info@proprietarioalsicuro.com e prenotare una consulenza con un esperto.

 

Ti aspetto nel prossimo articolo

Carlo Apostoli

Imprenditore | Team  Leader Proprietarioalsicuro® | Esperto in locazioni | Agente Immobiliare | Blogger